存量房贷利率调整首日见闻 协商过程不复杂未见排队长龙

上海证券报 ◎记者 张琼斯

9月25日是存量首套住房贷款利率调整落地首日。多个社交平台的相关话题讨论被刷屏，有不少网友晒出最新利率和调整截图，并表达了对于本次调整的喜悦。“一睁眼就省了十几万元。”一位一早就收到银行确认调整利率短信的网友感慨道。

惠民政策有序落地

从首日落地的情况看，银行线下网点并没有出现大排长龙的情况，也没有复杂繁琐的协商过程。调整存量房贷利率总体平稳、有序、高效落地，操作过程也呈现出标准化、线上化、便捷化的特征。

对于参考贷款市场报价利率（LPR）定价的存量浮动利率首套房贷款，各家银行已经主动批量调整了贷款利率，很多借款人通过短信通知或线上查询了解了最终的调整结果。“二套转首套”的存量房贷客户则要先通过手机银行App、营业网点等渠道向银行提出申请并提供证明材料，银行将于下个月对审核通过的业务进行批量调整。也有部分银行提供了对“二套转首套”存量房贷的自动调整功能。

“政策落地的第一天，就可以看出市场情绪高涨，对于这项惠民政策非常支持，对房地产市场的信心进一步增强。”易居研究院研究总监严跃进认为，此次调整将带来多个积极效应：金融机构主动让利，实实在在地降低了人们的利息负担；本次政策叠加“认房不用认贷”、多地取消限购等利好政策，带动了房地产市场积极情绪的增加，这有利于促进房地产市场预期向好发展。

回顾整个存量房贷利率调整的推进过程，从以正式文件确定政策安排，到各地公告利率下限执行情况，再到银行从明确规则、系统安排、宣导政策等多个角度密集“备战”，耗时不到一个月的时间。

“二套转首套”购房群体减负效果明显

严跃进表示，全国各地和各类型的购房者，都有机会享受到存量房贷利率下调的利好。对比看，部分购房群体的减负效果更为明显。中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次存量房贷利率下调，更利好原贷款发放时执行二套房贷款利率标准，但按照“认房不用认贷”新规，已符合所在城市首套房贷款利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷。

刘先生就是本次调整中“二套转首套”的存量房贷客户。作为一位在北京工作、生活的“新市民”，他于2019年1月在北京购置了新房，并向工商银行北京分行申请办理了200万元贷款，期限25年，每月还12700元左右。由于曾在外地用贷款购房，按照北京当时的“认房又认贷”政策，刘先生的贷款按二套房贷款利率政策办理，执行利率为基准利率的1.2倍，转换为LPR定价后为LPR加108个基点。

今年孩子出生后，刘先生一家的开销增加不少。存量房贷利率下调安排出炉后，刘先生抱着试试看的态度去银行咨询。工商银行确认，由于刘先生一家在北京仅有一套住房，符合北京当前的首套住房标准，贷款利率可降至签订合同时北京首套房贷款利率政策下限，也就是LPR。“我每个月的还款额比之前减少了近2000元。”刘先生难掩兴奋之情。

对于“二套转首套”的存量房贷利率调整，有的银行开通了线上、线下双渠道，客户可以通过手机银行App或营业网点递交证明材料并完成申请；有的银行仅接受线下渠道办理；也有一些银行将进行自动批量调整。上海证券报记者从上海农商银行获悉，针对客户在办理住房贷款时，由于“无房有贷”被认定为非首套执行利率的客户，无须通过线下申请的方式，该行系统将在10月25日自动将本批次符合调整条件的客户的利率调整至首套房贷利率。

购房者情绪带动明显

当然，也有借款人对于部分调整细节存在疑惑。比如，当前5年期以上LPR为4.2%，但部分借款人的存量房贷利率下调为LPR后，显示的执行利率却是4.3%，相较于LPR还有10个基点的差值。这其实与借款人签订贷款合同时明确的重定价日有关。重定价日是每年浮动利率调整的日期，贷款利率按最新一期5年期以上LPR加基点重新计算确定。今年6月20日，5年期以上LPR下调10个基点至4.2%，因此，重定价日在此之前的存量房贷利率参考的LPR为4.3%。等到下一次重定价日，就会以最新一期LPR来确定新的房贷利率。

近期，房地产相关政策落地提速，对购房者情绪有明显带动。陈文静表示，受前期政策松紧程度、市场基本面、房价预期等因素影响，各城市表现有一定分化，部分核心城市政策效果逐渐显现。从周度销售情况看，北京、上海、广州、苏州等城市新房周度网签数据已连续两周环比增长。上周，北京、上海新房销售套数环比翻倍增长。