【实探】人气火爆，出租率超九成！上海首单消费基础设施公募REIT底层资产“活”了

今年以来，消费基础设施公募REITs取得重大突破，一批优质项目接连面世。随着华夏大悦城商业REIT于9月20日正式上市，消费基础设施公募REITs又添一单。

日前，中国证券报·中证金牛座记者实地调研于8月上市的上海首单消费基础设施公募REIT——华安百联消费REIT的底层资产“上海又一城购物中心”（以下简称“百联又一城”，系上市公司百联股份旗下资产）发现，商场人气火爆，出租情况优越。

上海市杨浦区淞沪路8号是“百联又一城”的所在地。记者发现，从上海地铁10号线五角场站地铁口出发，步行5分钟便能到达该购物中心，且周边还有 十余条公交车线路，交通出行极为便捷。若是打车或自驾，百联又一城南侧和西侧分别紧邻中环路和淞沪路两条城市主干道，开车出行也颇为便利。

出租率是消费基础设施公募REITs估值的一个重要参数，也是其整体经营情况的风向标。百联又一城相关工作人员对记者介绍，该购物中心建筑面积约12.5万平方米，自2007年开业以来已运行17年，经营情况成熟稳定，一直保持较高的出租率水平，同时人流量也较大。

数据显示，百联又一城2018年—2022年平均出租率在95%以上，达97.3%。截至2023年末，出租率为92.14%，百联又一城正在执行租赁及联销的商户合计310户，其中租赁业务89户，联销业务221户。据记者现场不完全统计，目前百联又一城已开业店铺数量占比超九成。如把已签约但尚未开业的品牌（有品牌围挡）统计在内，整体出租率在95%左右。

记者在现场看到，该购物中心集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，地上部分共9层主楼，入驻商户类别包括化妆品、黄金、服装、家具床品、美容美发、饮食消费、影院等，囊括国际或国内知名品牌。同时，百联又一城也积极营造细分业态氛围，如新能源车展厅、珠宝专区等。

百联又一城某入驻商家称：“这个购物中心客流量一直很大，一方面是因为附近住宅、写字楼、高校都多；另一方面入驻品牌也多，可逛性较强。”

据悉，百联又一城2019年客流量约2500万人次，2020年—2022年客流量有所下降，2022年客流量约950万人次，2023年客流量回升至约1900万人次，恢复至2021年水平。

购物中心不仅包括一站式的消费需求，还包括一站式的体验需求。当下，消费者对线下体验的要求越来越高，一些细分的需求也逐渐成为购物中心的加分项，百联又一城也不例外。记者在现场看到，母婴室、亲子卫生间、无障碍卫生间、服装修改、皮具修理、摄影冲印、饰品加工等配套设施服务都一应俱全。

不止百联股份，近年来，越来越多的上市公司通过发行公募REITs开辟新赛道，除百货商场、购物中心外，底层资产还涉及高速公路、保障性租赁住房、仓储物流、清洁能源等。以最新案例来看，今年9月中旬，上交所受理华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的申报，该项目原始权益人为上市公司外高桥。

业内人士认为，基础设施公募REITs是上市公司利用自有资产获得再融资的有效途径。发行基础设施公募REITs可以提高资产流动性，优化资产结构，打通“投融管退”的资产运营闭环。